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Eigenkapital strategisch einsetzen: Immobilienwert als Finanzierungshebel
Wer eine Immobilie besitzt, sitzt häufig auf einem erheblichen, aber ungenutzten Vermögen. Der aufgebaute Eigenkapitalanteil – also die Differenz zwischen aktuellem Marktwert und noch offener Restschuld – lässt sich gezielt als Finanzierungsinstrument aktivieren, ohne dass die Immobilie verkauft werden muss. Bei einem Objekt mit einem aktuellen Wert von 650.000 Euro und einer Restschuld von 200.000 Euro stehen theoretisch bis zu 450.000 Euro als Sicherheitspotenzial zur Verfügung. Banken beleihen dieses Eigenkapital typischerweise bis zu 60–80 % des Beleihungswerts, was konkret bedeutet: Beträge zwischen 190.000 und 320.000 Euro wären als zusätzliche Finanzierung darstellbar.
Der entscheidende Mechanismus dahinter ist die sogenannte Nachrangbesicherung oder Grundschuldaufstockung. Dabei wird entweder eine bestehende Grundschuld erhöht oder eine neue Grundschuld im zweiten Rang eingetragen. Erstrangige Grundschulden bieten den Kreditgebern die stärkste Sicherheit und werden daher mit den günstigsten Konditionen honoriert – Zinssätze, die oft 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte unter unbesicherten Privatkrediten liegen. Wer diese Struktur kennt, kann sie bewusst zur Kostensenkung einsetzen.
Wertermittlung als Ausgangspunkt jeder Strategie
Bevor ein Immobilienbesitzer diesen Hebel ansetzt, muss der aktuelle Verkehrswert realistisch festgestellt werden. Viele Eigentümer orientieren sich noch am Kaufpreis von vor zehn oder fünfzehn Jahren – ein teurer Fehler. In deutschen Ballungsräumen haben sich Immobilienpreise zwischen 2010 und 2023 teilweise verdoppelt oder verdreifacht. Ein professionelles Kurzgutachten eines zertifizierten Sachverständigen kostet zwischen 500 und 1.500 Euro, kann aber die Verhandlungsposition gegenüber der Bank erheblich stärken und den tatsächlich verfügbaren Finanzierungsrahmen präzise berechnen lassen. Alternativ bieten manche Banken kostenlose Online-Bewertungstools, die als erste Orientierung dienen – aber niemals als verbindliche Grundlage für Finanzierungsgespräche.
Einsatzmöglichkeiten des freigesetzten Kapitals
Das durch Eigenkapitalmobilisierung verfügbare Kapital ist zweckneutral einsetzbar, was dieses Instrument so flexibel macht. Typische Verwendungszwecke aus der Praxis:
- Modernisierung und energetische Sanierung – Maßnahmen, die den Immobilienwert weiter steigern und Förderungen auslösen können
- Kauf einer zweiten Immobilie als Renditeobjekt, ohne frisches Eigenkapital aufbringen zu müssen
- Unternehmensfinanzierung für Selbstständige, die keine klassischen Betriebsmittelkredite erhalten
- Ablösung teurer Verbindlichkeiten, etwa wenn drückende Steuerschulden durch immobilienbesicherte Darlehen zu deutlich besseren Konditionen umgeschuldet werden sollen
- Liquiditätspuffer für unvorhergesehene Ausgaben oder Investitionschancen
Ein häufig unterschätzter Aspekt: Der Vergleich verschiedener Finanzierungsanbieter ist bei immobilienbesicherten Darlehen besonders lohnend, da die Konditionsspreizung zwischen Instituten erheblich sein kann. Während deutsche Hausbanken oft konservativ bewerfen, sind spezialisierte Hypothekenbanken und internationale Anbieter – etwa aus dem niederländischen Markt, der für seine wettbewerbsintensive Struktur bekannt ist – mitunter deutlich flexibler. Ein strukturierter Vergleich der Hypothekenanbieter nach individuellen Kriterien deckt Einsparpotenziale auf, die sich über eine zehnjährige Laufzeit auf fünfstellige Beträge summieren können.
Die übergeordnete Botschaft: Eigenkapital ist kein passiver Vermögenswert, der auf dem Papier existiert. Es ist ein aktives Finanzierungsinstrument – sofern man weiß, wie man es richtig einsetzt.
Hypothekenvergleich 2024: Zinsbindung, Tilgungsmodelle und Bankkonditionen im Überblick
Der Hypothekenmarkt hat sich seit dem Zinsanstieg 2022 grundlegend verändert. Während Immobilienkäufer bis Anfang 2022 noch Konditionen unter einem Prozent sichern konnten, bewegen sich die Zinssätze für 10-jährige Zinsbindungen heute zwischen 3,8 und 4,6 Prozent – je nach Anbieter, Beleihungsauslauf und Bonität des Kreditnehmers. Dieser Spread von fast einem Prozentpunkt macht einen strukturierten Vergleich unverzichtbar, bevor man sich an eine Bank bindet.
Zinsbindung: Kurz oder lang – was rechnet sich 2024?
Die Entscheidung zwischen kurzer und langer Zinsbindung ist keine Glaubensfrage, sondern eine Risikoabwägung mit konkreten Zahlen. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro bedeutet ein halber Prozentpunkt Unterschied etwa 167 Euro mehr oder weniger an monatlicher Belastung. Wer 2024 eine 15-jährige Zinsbindung zu 4,3 Prozent wählt statt einer 5-jährigen zu 3,9 Prozent, zahlt kurzfristig mehr – sichert sich aber gegen ein mögliches Zinsumfeld von 5 bis 6 Prozent ab, das bei einer Anschlussfinanzierung in fünf Jahren durchaus realistisch ist. Die inverse Zinsstruktur, bei der kurzlaufende Bindungen teurer sind als lange, hat sich 2024 wieder normalisiert – lange Zinsbindungen kosten wieder einen Aufschlag.
Für Eigentümer mit hohem verfügbarem Eigenkapital (über 40 Prozent Eigenanteil) können variable Darlehen oder kurze Bindungsfristen interessant sein, da sie von sinkenden Leitzinsen profitieren. Wer dagegen eng kalkuliert und keine Reserven für steigende Raten hat, sollte mindestens 10, besser 15 Jahre festschreiben. Um verschiedene Szenarien durchzurechnen, empfiehlt sich ein spezialisiertes Rechentool, das Tilgung, Restschuld und Zinskosten simuliert.
Tilgungsmodelle und ihre langfristige Wirkung
Das Annuitätendarlehen dominiert den deutschen Markt, da es Planungssicherheit bietet: gleichbleibende Monatsrate, steigender Tilgungsanteil, sinkender Zinsanteil. Bei 2 Prozent Anfangstilgung und 4,2 Prozent Zins dauert die vollständige Rückzahlung eines 300.000-Euro-Darlehens etwa 34 Jahre – eine Laufzeit, die viele unterschätzen. Wer die Tilgung auf 3 Prozent erhöht, verkürzt die Laufzeit auf rund 24 Jahre und spart dabei erheblich an Gesamtzinskosten.
Neben dem klassischen Annuitätendarlehen gewinnen Tilgungssatzwechsel-Optionen an Bedeutung. Mehrere Banken – darunter ING, Commerzbank und regionale Volksbanken – erlauben mittlerweile bis zu drei kostenlose Wechsel des Tilgungssatzes innerhalb der Zinsbindungsphase, zwischen 1 und 10 Prozent. Das ist besonders wertvoll, wenn sich das Haushaltseinkommen durch Elternzeit oder Jobwechsel temporär verändert. Sondertilgungsrechte von 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind inzwischen Standard, sollten aber vertraglich exakt definiert sein.
Beim Vergleich verschiedener Kreditgeber lohnt der Blick über die Hausbank hinaus. Welche Institute tatsächlich die günstigsten Konditionen bieten, hängt stark vom individuellen Profil ab: Selbständige erhalten bei manchen Direktbanken schlechtere Konditionen als bei spezialisierten Kreditvermittlern. Entscheidend sind neben dem Effektivzins auch der anfängliche Gebührensatz, Bereitstellungszinsen ab dem vierten bis sechsten Monat sowie die Flexibilität bei vorzeitiger Ablösung.
- Beleihungsauslauf unter 60 %: Topkonditionen möglich, oft 0,3–0,5 % unter Standardsatz
- Bereitstellungszinsen: Typisch 0,25 % pro Monat ab dem 4.–6. Monat – bei Neubauten kritisch
- Sondertilgung: Mindestens 5 % p.a. kostenlos einfordern, besser 10 %
- Forward-Darlehen: Bis 36 Monate im Voraus sicherbar, Aufschlag ca. 0,02–0,03 % pro Monat
Vorteile und Nachteile von Finanzierungslösungen für Immobilienbesitzer
| Kategorie | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Modernisierungskredit | Niedrigere Zinsen, Wertsteigerung der Immobilie | Zusätzliche Verschuldung möglich |
| Grundschuld-Beleihung | Hohe Beleihungsgrenzen, flexible Mittelverwendung | Risiko bei Wertverfall der Immobilie |
| KfW-Fördermittel | Günstige Zinsen, attraktive Förderprogramme | Bürokratie und Antragsverfahren |
| Umschuldung | Erhebliche Zinsersparnisse möglich | Vorfälligkeitsentschädigung kann anfallen |
| Sondertilgungsoptionen | Flexibilität bei Rückzahlung, Zinsersparnisse | Planung erfordert genaue Kenntnisse der Vertragskonditionen |
Umschuldung und Anschlussfinanzierung: Wann sich ein Wechsel wirklich rechnet
Das Zinsniveau der vergangenen Jahre hat Millionen Immobilienbesitzer in eine neue Realität katapultiert: Wer zwischen 2010 und 2021 zu Niedrigzinsen finanziert hat, steht bei der Prolongation plötzlich vor Konditionen, die das monatliche Budget erheblich belasten. Gleichzeitig gibt es Konstellationen, in denen ein aktiver Wechsel des Kreditgebers – auch mitten in einer laufenden Zinsbindung – wirtschaftlich sinnvoller ist als das bloße Abwarten bis zum Ablaufdatum.
Die Mathematik hinter der Umschuldung
Bei einer laufenden Zinsbindung verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sich am entgangenen Zinsgewinn orientiert und schnell fünfstellige Summen erreichen kann. Faustregel: Ab einer Zinsdifferenz von rund 1,5 Prozentpunkten und einer Restlaufzeit von mehr als drei Jahren lohnt sich die Kalkulation. Wer beispielsweise einen Kredit über 300.000 Euro zu 3,8 Prozent läuft und heute einen Anbieter mit 2,2 Prozent findet, spart über zehn Jahre rund 48.000 Euro an Zinsen – eine Vorfälligkeitsentschädigung von 8.000 bis 12.000 Euro wäre damit klar überkompensiert. Ein spezialisiertes Berechnungstool für Immobilienkredite liefert hier in wenigen Minuten belastbare Zahlen, bevor man überhaupt das erste Bankgespräch führt.
Entscheidend ist der richtige Zeitpunkt: 12 bis 18 Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollte die Marktrecherche beginnen. Viele Banken ermöglichen ab diesem Zeitfenster verbindliche Zinsangebote ohne Bereitstellungsgebühren. Wer bis zum letzten Moment wartet, gibt Verhandlungsmacht ab – die Hausbank weiß genau, dass der Aufwand eines Wechsels viele Kunden bremst.
Anschlussfinanzierung: Hausbank oder Wechsel?
Statistisch bleiben rund 60 Prozent der deutschen Immobilienbesitzer bei der Anschlussfinanzierung bei ihrer Hausbank – obwohl der Markt im Schnitt 0,3 bis 0,7 Prozentpunkte günstigere Konditionen bietet. Dieser Trägheitsbonus ist für die Banken einkalkuliert. Wer die Prolongation aktiv verhandelt und gleichzeitig ein konkretes Konkurrenzangebot vorlegt, erzielt nachweislich bessere Zinssätze. Welche Kriterien bei der Auswahl des optimalen Kreditgebers wirklich zählen, hängt dabei nicht allein vom Zinssatz ab – Sondertilgungsrechte, flexible Tilgungssatzanpassungen und Bearbeitungszeiten spielen eine unterschätzte Rolle.
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Situation von Eigentümern, die parallel steuerliche Verbindlichkeiten tragen. Eine Umschuldung kann in solchen Fällen mehrere Problemfelder gleichzeitig adressieren – etwa wenn durch die Freisetzung von Eigenkapital oder günstigere Kreditkosten Spielraum entsteht, um rückständige Forderungen zu begleichen. Wie Immobilienbesitzer mit Steuerschulden ihre Finanzierungssituation strukturieren können, erfordert allerdings eine individuelle Betrachtung, da steuerliche und kreditwirtschaftliche Parameter eng miteinander verzahnt sind.
- Forward-Darlehen sichern aktuelle Konditionen bis zu 60 Monate im Voraus – sinnvoll bei erwartetem Zinsanstieg, aber mit Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat Vorlaufzeit
- KfW-Programme wie das Programm 124 oder 300 können bei energetischer Sanierung die Anschlussfinanzierung substanziell verbilligen
- Tilgungssatzwechsel bei der Prolongation: Von 2 auf 3 Prozent erhöhen bedeutet kürzere Laufzeit und weniger Gesamtzinsen, auch wenn die Rate steigt
- Notarkosten und Grundbuchgebühren beim Gläubigerwechsel: typischerweise 0,2 bis 0,3 Prozent der Darlehenssumme – in die Gesamtkalkulation einrechnen
Ein Wechsel rechnet sich nicht automatisch – aber er rechnet sich häufiger, als die meisten Eigentümer annehmen. Wer die Kalkulation systematisch angeht statt intuitiv zu prolongieren, hat erfahrungsgemäß einen klaren Vorteil.
Steuerverbindlichkeiten durch Immobilienfinanzierung lösen: Strategien und Risiken
Wer als Immobilienbesitzer in Steuerrückstände gerät, sieht sich schnell mit Säumniszuschlägen von 1 % pro angefangenem Monat konfrontiert – das macht auf 50.000 Euro Steuerschuld binnen eines Jahres zusätzliche 6.000 Euro. Die naheliegende Lösung: das gebundene Kapital in der Immobilie aktivieren. Doch dieser Weg hat klare Spielregeln, die viele Eigentümer unterschätzen. Wer die verschiedenen Wege zur Ablösung von Steuerschulden kennt, kann gezielt die kostengünstigste Option wählen, bevor das Finanzamt vollstreckungsrechtliche Schritte einleitet.
Nachrangdarlehen und Grundschuld-Aufstockung als erste Instrumente
Bei einer bereits bestehenden Erstfinanzierung bietet sich die Aufstockung der Grundschuld als schnellster Hebel an. Banken genehmigen solche Erhöhungen erfahrungsgemäß in 3 bis 6 Wochen, wenn der Beleihungsauslauf (LTV) unter 70 % bleibt. Ein Beispiel: Immobilienwert 400.000 Euro, bestehende Restschuld 160.000 Euro – hier besteht theoretisch Spielraum für weitere 120.000 Euro, ohne in risikobehaftete Beleihungszonen zu rutschen. Alternativ kommen Nachrangdarlehen von spezialisierten Kreditgebern in Frage, die bei LTV bis 80 % akzeptieren, dafür aber Zinsen von 6 bis 9 % aufrufen. Der Vorteil gegenüber dem Steuerrisiko: Selbst 8 % Kreditzinsen schlagen mit 4.000 Euro Jahreskosten auf 50.000 Euro zu Buche – deutlich weniger als Vollstreckungskosten plus Auktionsverluste.
Kritisch wird es beim Timing gegenüber dem Finanzamt. Liegt bereits ein Vollstreckungsbescheid vor, können Grundbucheintragungen angefochten werden, wenn die Bank von der Überschuldungslage wusste. Hier empfiehlt sich ein Steuerberater-Attest zur wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit, bevor die Finanzierungsverhandlung beginnt. Wer parallel dazu prüft, bei welchem Institut die günstigsten Konditionen realistisch sind, findet in einem Vergleich der leistungsfähigsten Hypothekenbanken im europäischen Raum wertvolle Orientierung – denn Zinsunterschiede von 0,5 Prozentpunkten summieren sich über 10 Jahre auf mehrere tausend Euro.
Steuerliche Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten beachten
Ein oft übersehener Hebel: Zinsen für Darlehen, die zur Begleichung betrieblicher Steuerschulden aufgenommen werden, sind als Betriebsausgaben abzugsfähig – bei privaten Steuerschulden hingegen nicht. Vermieter können Zinsen auf Darlehen zur Finanzierung von Einkommensteuer-Nachzahlungen, die unmittelbar aus Vermietungseinkünften resultieren, in Teilen als Werbungskosten geltend machen. Die Finanzverwaltung prüft hier den Veranlassungszusammenhang streng, ein dokumentierter Nachweis der Mittelverwendung ist zwingend.
- Sofortmaßnahme: Stundungsantrag beim Finanzamt stellen – dieser stoppt Vollstreckungsmaßnahmen für 3 bis 6 Monate und schafft Verhandlungsraum
- Beleihungsprüfung: Aktuelles Verkehrswertgutachten beauftragen, da viele Immobilien seit 2015 um 40–80 % gestiegen sind und damit ungenutztes Kapital freisetzen
- Bankgespräch vorbereiten: Vollständige Unterlagen (Steuerbescheid, Grundbuchauszug, aktueller Finanzierungsplan) beschleunigen die Kreditentscheidung um Wochen
- Risikopuffer einkalkulieren: Nie den vollen Beleihungsspielraum ausschöpfen – 10 % Reserve schützt vor Nachbesicherungspflichten bei Wertkorrekturen
Der gravierendste Fehler in der Praxis: Eigentümer warten zu lange und handeln erst, wenn der Gerichtsvollzieher anklopft. Ab diesem Punkt sind Banken deutlich zurückhaltender bei der Kreditvergabe, weil die Reputations- und Rechtsrisiken steigen. Eine frühzeitige Refinanzierung – idealerweise 8 bis 12 Wochen vor Fälligkeit größerer Steuernachzahlungen – erhält nicht nur die volle Verhandlungsmacht, sondern sichert auch deutlich bessere Zinskonditionen.
Gewerbeimmobilien als Investition: Finanzierungsstrukturen, Beleihungsgrenzen und Bankbewertung
Wer erstmals von Wohnimmobilien in den gewerblichen Bereich wechselt, erlebt schnell eine ernüchternde Realität: Die Spielregeln der Banken sind fundamental andere. Während eine vermietete Eigentumswohnung noch mit 80–85 % des Kaufpreises finanziert werden kann, liegen die Beleihungsgrenzen bei Gewerbeimmobilien typischerweise zwischen 60 und 70 % des Beleihungswertes – und dieser Beleihungswert unterscheidet sich nochmals vom tatsächlichen Kaufpreis. Ein Bürogebäude mit einem Kaufpreis von 2,5 Millionen Euro wird von der Bank möglicherweise nur mit 2,1 Millionen Euro bewertet, was den tatsächlichen Eigenkapitalbedarf erheblich erhöht.
Wie Banken Gewerbeimmobilien bewerten
Bei der Bankbewertung dominiert das Ertragswertverfahren. Entscheidend ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettomiete, die mit einem objektspezifischen Kapitalisierungszinssatz (Liegenschaftszins) abgezinst wird. Dieser Zinssatz variiert je nach Nutzungsart erheblich: Einzelhandelsobjekte in B-Lagen werden mit 6–8 % kapitalisiert, Logistikimmobilien mit modernen Ausstattungsmerkmalen hingegen oft mit nur 4–5 %. Ein Leerstand von 20 % wird dabei nicht als vorübergehend betrachtet – Banken rechnen konservativ mit dem aktuellen Zustand. Wer also eine untervermietete Immobilie mit Aufwertungspotenzial kauft, muss dieses Potenzial durch Eigenkapital überbrücken.
Die Mieterstruktur ist für kreditgebende Institute oft wichtiger als die Substanz des Gebäudes selbst. Ein Gewerbepark mit zehn kleineren Mietern gilt als risikoärmer als ein Single-Tenant-Objekt mit einem Großmieter, dessen Vertrag in drei Jahren ausläuft. Bonitätsnachweise der Mieter, Laufzeiten und Verlängerungsoptionen der Mietverträge fließen direkt in das Kreditrating ein. Wer sich vorab umfassend informieren möchte, findet in einem detaillierten Überblick über die spezifischen Anforderungen beim Finanzieren gewerblicher Objekte wertvolle Orientierung zu Unterlagen und Prozessen.
Finanzierungsstrukturen jenseits des klassischen Bankdarlehens
Größere Gewerbeimmobilien werden selten monolithisch finanziert. Typisch ist eine Tranchenstruktur: Ein erstrangiges Bankdarlehen deckt 55–60 % des Beleihungswertes ab, ein nachrangiges Mezzanine-Darlehen schließt die Lücke bis 75–80 %, und das restliche Eigenkapital kommt vom Investor oder einem Co-Investor. Die Kosten dieser Schichten unterscheiden sich erheblich – erstrangige Kredite liegen derzeit bei 4,0–5,5 % Zinsen, Mezzanine-Kapital kostet 8–12 % und oft eine Erfolgsbeteiligung. Diese Struktur rechnet sich nur, wenn die Eigenkapitalrendite auf das Gesamtprojekt den Mezzanine-Zins signifikant übersteigt.
- Senior Debt: Erstrangiges Bankdarlehen, 55–65 % LTV, niedrigste Kosten
- Mezzanine-Finanzierung: Nachrangig, höheres Risiko für Kapitalgeber, 8–12 % p.a.
- Eigenkapital: Mindestens 20–30 % der Gesamtinvestition, inkl. Nebenkosten
- Sale-and-Leaseback: Liquiditätsoption für Unternehmen mit betriebseigenen Immobilien
Für die Vorkalkulation empfiehlt sich ein präziser Einsatz digitaler Werkzeuge: Ein professioneller Kreditrechner hilft dabei, verschiedene Zins- und Tilgungsszenarien schnell durchzuspielen und den Break-even-Punkt der Finanzierung realistisch einzuschätzen. Unterschiedliche Banken bewerten dasselbe Objekt zudem verschieden – wer versteht, wie Institute bei der Vergabe von Immobilienkrediten intern vorgehen und gewichten, kann gezielter verhandeln und die passende Finanzierungspartner auswählen. Gerade bei Gewerbeimmobilien lohnt es sich, mindestens drei bis vier Angebote einzuholen und dabei auch spezialisierte Gewerbeimmobilienbanken wie die pbb Deutsche Pfandbriefbank oder Berlin Hyp einzubeziehen.
Nützliche Links zum Thema
- Baufinanzierung für den Traum der eigenen Immobilie
- Finanzierungslösungen für Privatkunden - MünchenerHyp
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Häufige Fragen zu Finanzierungslösungen für Immobilienbesitzer
Welche Arten von Finanzierungslösungen gibt es für Immobilienbesitzer?
Es gibt verschiedene Finanzierungslösungen, darunter Modernisierungskredite, Grundschuld-Beleihungen, KfW-Fördermittel und Umschuldungen. Jede Lösung hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, die je nach individuellem Bedarf abgewogen werden sollten.
Wie kann ich mein Eigenkapital strategisch einsetzen?
Eigenkapital kann beispielsweise zur Modernisierung der Immobilie oder für den Kauf einer weiteren Renditeimmobilie genutzt werden. Zudem können höhere Beleihungsgrenzen durch Nachrangfinanzierungen erschlossen werden, ohne die Immobilie verkaufen zu müssen.
Wann ist ein Hypothekenvergleich sinnvoll?
Ein Hypothekenvergleich ist besonders sinnvoll, wenn es um große Differenzen bei den Zinssätzen zwischen verschiedenen Banken geht. Diese können über die Laufzeit hinweg erhebliche Einsparungen mit sich bringen.
Welche Risiken sind mit der Umschuldung von Immobilienfinanzierungen verbunden?
Risiken der Umschuldung können die Vorfälligkeitsentschädigung und die Unsicherheit über zukünftige Zinsentwicklungen sein. Es ist wichtig, genau zu kalkulieren, ob die Einsparungen die Kosten der Umschuldung rechtfertigen.
Wie kann ich Steuerrückstände durch Immobilienfinanzierungen lösen?
Steuerrückstände können durch die Aktivierung gebundenen Kapitals in der Immobilie abgebaut werden. Hierbei sollten Optionen wie Nachrangdarlehen oder die Aufstockung von Grundschulden in Betracht gezogen werden.
